Son bir yılda kiracı ve kiraya veren arasındaki kira uyuşmazlıklarındaki artış gözle görülür şekilde artmıştır. Mahkemelerdeki iş yükünün azaltılması, uyuşmazlıkların daha kısa ve en az zararla çözüme kavuşturulabilmesi adına 01.09.2023 tarihi itibariyle kira ilişkilerinden kaynaklı alacak ve tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk gelmiştir. Bu sayede dava yoluna gidilmeksizin uyuşmazlıkların daha hızlı çözüme kavuşturulması amaçlanmıştır. Enflasyondaki artışla beraber kira artış oranlarına getirilen sınırlama ise uyuşmazlıkların çözümünde tartışma konusu olmaya devam etmektedir. Konut kiralarında artışa yüzde 25 sınırlama getiren düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren bir yıl süre ile geçerli olacaktır. Hal böyle olunca mülk sahiplerinin taşınmazlarını devretme eğiliminde oldukları gözlemlenmektedir. Bu durumda ise akıllara yeni mülk sahibi kiracıyı taşınmazdan çıkarabilecek mi sorusu gelmektedir. Gerek yeni mülk sahiplerinin gerekse mevcut kiracıların haklarını öğrenebilmesi açısından Türk Borçlar Kanunu kapsamında açıklama getirmekte yarar bulunmaktadır. Taşınmazın devri kira sözleşmesini sona erdirmemektedir. Yazılı veya sözlü olup olmadığına bakılmaksızın yeni ev sahibi eski ev sahibinin yerine geçerek sözleşmenin tarafı konumuna gelmektedir. Belli şartların sağlanması halinde yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında ise haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya verenin bu kurala aykırı davranması halinde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Taşınmazın önceki sahibi ile kiracı arasında kanun hükümlerine uygun biçimde tahliye taahhütnamesi düzenlemiş ise kiracının taahhütnamedeki tarihte taşınmazı boşaltması gerekmektedir. Yeni malik sözleşmede eski ev sahibinin yerini aldığı gibi taahhütname açısından da durum değişmeyecektir. Kiracının taahhüdü yeni malik döneminde de devam edecektir. Kiracının taahhüt ettiği tarihte evden çıkmaması halinde yeni malik 1 ay içinde icra takibi yoluyla tahliye emri gönderebilecek veya dava yoluna başvurabilecektir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kira sözleşmesi tapuda şerh verilmiş ise bu durumda ise yeni ev sahibi kira sözleşmesine uymak durumunda kalacaktır. Tapuda yer alan kayıtların bilinmediği itirazında bulunma imkanı söz konusu olamayacaktır. Son olarak yeni ev sahibinin kira bedelini artırıp artıramayacağına ilişkin olarak ise belirtmek gerekir ki yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı haline gelmesi nedeniyle sözleşme şartları geçerli olacaktır. Bu durum ise her somut olaya göre değişkenlik gösterecektir. Bu hususta ise arabuluculuk süreçleri, kira tespit ve uyarlama davaları gündeme gelebilecektir. Görüldüğü üzere kiraya veren – kiracı ilişkisinin çok sayıda hukuki boyutu bulunmaktadır. Değişen ekonomik şartlar ve gereksinimler uyuşmazlıkları çeşitlendirmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarla karşı karşıya kalmadan önce ve sonrasında hak kayıplarının yaşanmaması ve gerekli önlemlerin süresinde hukuka uygun olarak alınabilmesi için hukuki yardım alınmasında yarar bulunmaktadır. Kamu Hukuku Bilim Uzmanı Arb. Av. Dilek ÇAVUŞOĞLU